近日，央行、银保监会联合印发《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称“金融16条”），其中提出16条举措支持房地产市场平稳健康发展。

此外，《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（以下简称通知）也适时发布，旨在防范化解房地产企业流动性风险，促进房地产市场平稳健康发展。

业内人士表示，自此轮房地产市场调控进入政策宽松期以来，“金融16条”涉及面最广、输血力度最大，全面调整优化了房地产金融政策，是稳经济、稳增长的重要举措。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受中国商报记者采访时表示，通知针对预售资金使用出台了更加宽松的政策，对房企预售资金的盘活和改善流动性问题具有积极意义。

全面推动“保交楼”

作为房地产业健康发展的重要基础，“保交楼”的重要性不言而喻。为推进 “保交楼”工作，解决资金支持的难点问题，此前国家开发银行、中国农业发展银行设立“保交楼”专项借款，规模达2000亿元，用于助力已售逾期难交付的住宅项目建设交付。

今年9月，首笔“保交楼”专项借款资金落地沈阳，并陆续在哈尔滨等多个城市落地，兜底当地“保交楼”工作。

此次“金融16条”再次强调金融机构为“保交楼”提供配套资金支持：鼓励金融机构特别是项目个人住房贷款的主融资商业银行或其牵头组建的银团，按照市场化、法治化原则，为专项借款支持项目提供新增配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险。

为鼓励金融机构参与，“金融16条”特别提出尽职免责场景：向专项借款项目发放配套融资，对于新发放融资形成不良的，相关机构人员已尽职的，可予免责。对于商业银行等金融机构的配套贷款，在鼓励加大信贷额度的基础上，特别提出了明确的指导方案，如新增配套融资需投向有明确还款来源的项目，划分“专项借款配套融资”科目进行专门管理，满足尽职调查但仍出现不良的可予以免责等。

中国政法大学商学院资本金融系教授胡继晔表示，一直以来，国内贷款专员都是终身负责制，此次特别提出免责条款具有实际价值。

政策支持是外因，作为市场主体的房企发力自救是内因，两者需共同发力才能实现“保交楼”的目标。

对此，“金融16条”还提出，一方面支持房企的合理融资需求，从开发贷款、发债、信托等多个渠道给予支持；另一方面，鼓励金融机构以并购贷款、设立基金的方式化解房地产企业风险。

中指研究院相关人士指出，收并购风险的化解工作一直在持续稳定推进，在前期成功案例的示范效应之下，未来有望扩展处置范围。

支持合理融资需求

过去几年，由于大规模资金违规进入房地产领域，房地产信托融资面临强监管。从限制到鼓励，此次金融支持房地产政策可谓“全面加码”。

“金融16条”强调，将坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁，保持房地产融资平稳有序。

对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，“金融16条”提出，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。

在债券融资方面，“金融16条”同样明确， 推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持。鼓励债券发行人与持有人提前沟通，做好债券兑付资金安排。按期兑付确有困难的，通过协商做出合理展期、置换等安排，主动化解风险。支持债券发行人在境内外市场回购债券。

为保持信托等资管产品融资稳定，“金融16条”鼓励信托公司等金融机构加快业务转型，在严格落实资管产品监管要求、做好风险防控的基础上，按市场化、法治化原则支持房地产企业和项目的合理融资需求，依法合规为房地产企业项目并购、商业养老地产、租赁住房建设等提供金融支持。

58安居客房产研究院分院院长张波认为，在房地产开发贷款、信托贷款还有债券融资等多种融资渠道的助力下，房企的项目交付和资金压力将得到有效缓解。

事实上，在此次“金融16条”推出之前，市场已有涉及房地产融资等政策的信号出现。

11月8日，银行间市场交易商协会确认，将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。

11月12日，保利发展发布公告称，已收到交易商协会出具的4份《接受注册通知书》，同意接受该公司中期票据、短期融资券注册，总额100亿元，注册额度自各《接受注册通知书》落款之日起2年内有效。

预售资金监管适度“松绑”

自2021年下半年以来，在保竣工、保交付的背景下，预售资金监管明显趋严，融资需求难以得到满足，加大了房企的资金压力。

通知首先指出，要通过银行保函制度，确保预售监管资金合理使用，同时防范化解房企流动性风险。在银行保函置换资金方面，要求保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需资金额度的70%。

据严跃进介绍，根据项目竣工和房屋销售款之间的大致关系，此次置换出来的资金约占房屋销售款的10%，这也意味着能为房企增加相应的资金额度，其改善资金流动性的意义是积极而显著的。

通知对银行出具保函置换预售监管资金的场景提出要求：要参照开发贷款授信标准，充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险、项目销售前景和剩余货值等，与经营稳健、财务状况良好的优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。

“这说明此次出台的银行保函政策主要是支持短期虽有流动性风险但经营基本稳健的企业，而一些有明显‘爆雷’风险的企业无法享受此类政策。”严跃进表示。

在资金使用方面，通知明确，房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等。

严跃进表示，此次出台的政策是预售资金监管方面明显放松的政策，对于房企预售资金的盘活和改善流动性问题具有积极意义。通知回应了近期部分房企的问题——预售资金监管过严，进而出现了“资金拿不出”的情况，导致销售正常的企业也开始遇到流动性的问题。因此，通知对预售资金政策做出调整，防范各地出现过严管控预售资金的情况。同时，银行保函制度置换预售资金的操作也被正式认可。此次银保监会的定调，有助于各地工作的顺利开展。通过银行保函的方式来置换预售资金，可以减少预售资金的沉淀，对于加快此类资金的使用和周转有积极作用。

“此外，过去对于银行保函置换预售资金的操作，更多的是明确要用于工程建设，而此次增加了新用途，即偿还债务，在使用方面具有突破性和创新性。这也有助于房企通过此类资金更好地偿还债务，更好地化解债务风险。” 严跃进表示。