今年政府工作报告指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。

    今年全国两会，多位代表、委员也提出了关于发展租赁住房市场的建议。全国人大代表、建设银行湖南省分行行长文爱华建议，应从加强住房租赁行业监管、推进租赁赋权、鼓励机构化长租房和加大金融机构支持等四方面着手，培育和发展住房租赁市场。

    形成“租购并举”住房格局

    近年来，中央多次在重要会议和文件中提及保障性租赁住房，相关配套政策不断落实，地方政府则纷纷跟进，推动形成“租购并举”的住房格局。

    “印象最深的是保障性租赁住房政策的出台，2021年7月2日国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（以下简称《意见》），首次从国家层面明确了住房保障体系的顶层设计，体现出国家对于保障性租赁住房的重视程度。”中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进向《证券日报》记者表示，此后，各地方政府跟进出台相关实施意见，“十四五”时期40个重点城市计划筹集保障性租赁住房650万套（间）。

    “《意见》首次明确了以公租房、保障性租赁住房和共有产权房为主体的住房保障体系，明确了将保障性租赁住房作为解决符合条件的新市民、青年人等群体住房困难问题的主要途径。”贝壳研究院高级分析师黄卉向《证券日报》记者表示。

    完善长租房商业生态系统

    《2021中国城市租住生活蓝皮书》预计，10年内租房人口将近2.6亿。但当前租赁住房供给仍以存量房为主，其中40%存在质量、环境、配套错配等问题。租房需求与供给之间仍不平衡。

    支持专业化住房租赁企业发展，提高重点城市机构化长租房占比，是解决供需错配的有效手段之一。“机构化长租房可以满足品质居住需求，促进‘职住平衡’。”长租公寓龙头企业自如相关人士向《证券日报》记者表示。

    北京市第十五届人大财政经济委员会委员、中国社会科学院学部委员、国家金融与发展实验室理事长李扬认为，在住房市场上推行供给侧结构性改革，重点加快发展长租房市场，是下一阶段各级政府推动城市住房市场发展的重要任务。

    实际上，在近一年的发展中，长租房已成为缓解大城市居住问题的重要手段之一，相关住房租赁企业也正朝着更加专业化的方向迈进。

    “我国机构化渗透率低于5%，中国租赁机构化率距成熟市场还有很大差距，有很大提升空间。”龙湖集团旗下长租公寓品牌冠寓相关人士告诉记者，龙湖集团将冠寓作为主航道业务发展，从2016年推出至今，已布局全国30余个高量级城市，开业规模突破10万间，2021年进入盈利元年。当下，行业的各项政策正逐渐落地，“十四五”期间，在土地、财税、金融管控机制D等方面系统性地给予扶持，这是所有租赁租房企业的机遇，也是挑战。

    “挑战”来自多方面。“难点在于融资和运营。”黄卉向《证券日报》记者表示，在融资上，一方面住房租赁项目具有投资回报周期较长、收益率较低的特点，需要长期资金的投入，但目前保险、社保、公积金等长期资金参与租赁尚处于探索阶段；另一方面住房租赁企业由于缺乏高值担保品、底层资产体量较小、收益率低等特征，导致大部分租赁企业资信较低，较难获得银行贷款、发行债券或是发行REITs。在运营方面，此前租赁企业多处于粗放式发展阶段，在精细化运营方面尚需积累。

    不过，这种局面将得到改善。今年的政府工作报告指出，加快发展长租房市场。而在此之前，继2月8日，央行、银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》后，2月27日，银保监会、住建部联合发布《关于银行保险机构支持保障性租赁住房市场发展的指导意见》，进一步加强对保障性租赁住房建设运营的金融支持。