近期，多地新房、二手房市场呈现回暖迹象。国家统计局数据显示，2023年2月份，70个大中城市中商品住宅销售价格环比上涨城市个数继续增加，各线城市商品住宅销售价格环比总体上涨，一线城市商品住宅销售价格同比上涨，二三线城市同比降幅收窄。

2022年，我国新建商品房销售面积约14亿平方米、销售额约14万亿元，房价保持了相对平稳。尽管和前5年年均销售面积17亿平方米相比有所下滑，但在复杂局面之下依然是一个不错的成绩。近期，党中央提出优化政策支持房地产刚性需求和改善性需求，防范金融风险，支持房企融资，地方政府相继调整了限购限价限贷政策，并对相关税费、土地拍卖条件等多项政策进行优化。从目前来看，政策效果正逐步显现，住房需求在不断释放。

中央经济工作会议提出，要防范房地产业引发系统性风险；要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化，抓紧研究中长期治本之策，消除多年来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式弊端，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。这一要求对房地产行业适应我国人口与经济社会发展新形势，顺应人民群众需求，具有十分长远的战略指导意义。

从房地产市场的中长期趋势来看，满足刚性和改善性住房需求仍然有一定的发展空间，同时应关注产能过剩和市场波动的风险。根据第七次全国人口普查资料，2020年，我国城镇家庭户人均住房建筑面积为38.62平方米，城镇家庭户住房总建筑面积300亿平方米左右。参考发达国家的平均水平，按照2050年我国城镇家庭户人均住房建筑面积将达到50平方米左右来测算，我国城镇家庭户住房建筑面积将达到500亿平方米左右，还有200亿平方米左右的发展空间。

不过，2011年到2020年我国商品住宅销售面积累计126亿平方米，按照这10年的年均销售面积13亿平方米计算，15年左右即可填满缺口，现有的房屋建筑业和房地产开发业将出现产能过剩。随着供求关系的变化，房价的波动和地区分化将更加明显。

面对以上局面，需要多措并举促进房地产市场平稳健康发展。一方面，充分发挥市场机制的作用，政府因城施策、精准施策，进一步消除房地产等内需关键领域的不合理消费限制，优化限购限价限贷政策，降低税费、首付和贷款利率支持刚性和改善性住房需求，应优化土地供应和行政审批，支持房企合理的投融资需求和正常的生产运营，支持企业发展高品质产品和服务，落实政府的责任，加强存量房、租赁住房、城市更新的政策支持并完善住房保障体系。

另一方面，房地产企业应积极预判未来，主动转型升级，降低过剩的生产建设产能，加强创新提供市场所需的高品质产品和服务，加强存量房、租赁经营和物业管理业务。此外，应完善房地产市场信息披露和发布制度，规范市场秩序和加强诚信体系建设，建立公开透明安全的市场，保护消费者的合法权益，引导居民理性消费和投资。

（作者系中央财经大学教授）